Berritu Txonta: criterios para la rehabilitación sostenible de un barrio.
1. Introducción:
El barrio de Txonta en Eibar se desarrollo a partir de los años 50, en una apretada amalgama de edificaciones residenciales e industriales; muchas de las cuales están actualmente desocupadas y en estado semi-ruinoso. En la última modificación del Plan General del municipio se ha planteado el derribo mayoritario de los pabellones, manteniendo eso sí casi todos los edificios residenciales.
Las viviendas del barrio carecen en su mayoría de ascensores y aislamiento térmico, por lo que podemos afirmar que se encuentran muy lejos de los estándares actuales, dificultando a sus habitantes (muchos de ellos de edad avanzada) la utilización de sus pisos en condiciones de independencia, salubridad y confort.
El Ayuntamiento de Eibar, nos ha encargado un estudio que servirá para determinar las pautas y alternativas disponibles para la renovación de los edificios este barrio, con el fin de mejorar la accesibilidad y eficiencia energética de los mismos.
Vista aérea y Plan General para el Área de Txonta
Se aprecian, en color rojo los edificios a mantener; en naranja las nuevas viviendas que se han previsto para el área; así como el derribo del resto de los edificios.
Toda la documentación generada en este proyecto es accesible en este link.
2. Objetivos generales:
Los objetivos generales de este estudio están muy relacionados con las tres esferas de la sostenibilidad:
Beneficios de la rehabilitación sostenible respecto a las tres esferas de la sostenibilidad
3. Metodología:
El procedimiento empleado para la realización del trabajo se basa en la retroalimentación, participación y colaboración de los vecinos. Para ello, en todas las fases del proyecto se incorpora como agente indispensable, la participación ciudadana.
Metodología general de Participación vecinal
Así, mediante la obtención de encuestas, estadísticas y la divulgación del proceso en reuniones informativas se logra su intervención e implicación en el proceso.
Para la presentación inicial se convocó a los vecinos a una reunión informativa en la Casa de Cultura Portalea en abril de 2014.
Primera presentación en Portalea – Abril 2014
En esta toma de contacto preliminar se explicaron las líneas generales del proyecto, como se iba a desarrollar y la información que se proporcionaría a los vecinos; se aprovecho el encuentro para repartir unas encuestas a los asistentes.
Posteriormente, en enero de 2.015 se ha hecho en el mismo lugar la presentación definitiva que podéis consultar en el siguiente link:
4. Desarrollo del proyecto:
El estudio se va a estructurar en tres grandes fases o partes que enunciamos a continuación:
1º Parte: Análisis
Para obtener una imagen lo más acertada posible del barrio, sus problemas, necesidades y potencialidades.
Se desarrollará a partir de los siguientes trabajos:
- Levantamiento de planos generales y tipológicos, a partir de los existentes (topográfico) en el ayuntamiento y de mediciones tomadas ”in situ”.
- Obtención de datos estadísticos (Eustat, Aytº Eibar, encuestas realizadas a los vecinos y a las comunidades de propietarios, etc..).
- Caracterización energética de la envolvente con la realización de termografías y simulaciones informáticas.
2ª Parte: Propuestas de mejora:
A partir de las informaciones obtenidas en el análisis se propondrán mejoras concretas:
- Accesibilidad plena a los edificios, con las instalación de ascensores y supresión de toda clase de barreras arquitectónicas.
- Mejora de la Eficiencia Energética, dotando a los edificios del adecuado aislamiento.
- Posibles Modificaciones Urbanas.
3ª Parte: Gestión y Financiación:
- Posibilidades de gestión y financiación para permitir la incorporación de estas propuestas.
- Estudio de las diferentes subvenciones públicas
- Líneas de financiación tolerables para la población media
4.1 Estado actual
Se han levantado unos planos de estado actual para caracterizar los edificios del barrio, que se han dividido en tres zonas según su tipología:
Los planos completos en formato PDF pueden consultarse en el siguiente enlace.
4.2 Estadísticas
Desde la reunión en Portalea de abril de 2014 hasta finales de junio se han recibido encuestas de los vecinos, finalmente contamos con información sobre un 15%-20% de las viviendas del barrio.
En las encuestas se ha recabado información sobre diferentes aspectos:
4.2.1 Demografía
Txonta Ocupacion y llegada
Como vemos en el gráfico, 1/6 de las viviendas están desocupadas en el barrio, casi el triple que en resto de Euskadi. La ocupación media es de 2,3 pers/vivienda, ligeramente inferior a la media de la CAV que se sitúa en 2,6 (Eustat 2006).
En cuanto a la fecha de llegada al barrio se observa cierta uniformidad a lo largo del tiempo, sin una década que destaque sobre las demás. Cerca del 10% de los vecinos llevan viviendo en el barrio más de 50 años mientas que un 15% ha llegado en la última década.
4.2.2 Índice de Confort
El índice de Confort es un parámetro definido por el Eustat que evalúa diferentes características del edificio relacionadas con la habitabilidad y el confort, entre otras: ascensores, instalaciones, edad del edificio, m2 por habitante, etc…
Txonta – Indice de confort
Como vemos en Txonta, las viviendas se dividen al 50% entre el estándar medio y el bajo, lo que contrasta con los resultados tanto de Eibar como Gipuzkoa donde el índice bajo esta en franca minoría.
4.2.3 Instalaciones de calefacción y ACS
Puesto que el estudio final va a proponer soluciones de aislamiento para reducir el consumo energético resulta interesante conocer que tipo de instalaciones y combustibles se emplean en el barrio para proporcionar calefacción y agua caliente:
Txonta – Calefaccion y ACS
La mayoría de las viviendas, cerca del 70% se proveen de calefacción y ACS mediante calderas individuales de gas natural. Los radiadores eléctricos y los calentadores de agua instantáneos de butano también siguen presentes; mientras que cerca de un 4% de los vecinos declara no tener ningún sistema de calefacción.
4.2.4 Reformas en viviendas y elementos comunes
Se pidió a los vecinos información sobre las reformas que habían realizado tanto en el interior de sus viviendas como en los elementos comunes del inmueble (fachadas, patios, escaleras, portal…)
Txonta – Reformas
Como vemos ningún edificio en Txonta cuenta con ascesor lo que implica una notable limitación de uso, sobre todo para personas con dificultades motoras.
Se han realizado bastantes reformas de fachadas y cubiertas, aunque no se les ha dotado de aislamiento.
Casi todos los edificios cuentan con instalación de suministro de gas aunque muy pocos han abordado la renovación de la instalación eléctrica.
Dentro de las viviendas la mayoría ha renovado cocinas y cuartos de baño y casi un 80% ha cambiado las carpinterías y han renovado la instalación de calefacción.
Como vemos tampoco a título individual se ha apostado por dotar a las viviendas de aislamiento.
4.2.5 Patologías y problemas
Finalmente se preguntó a los vecinos cuáles eran las principales patologías y problemas que ellos detectaban en sus viviendas:
Txonta – Patologías y Problemas
Las condensaciones y el efecto pared fría, están directamente relacionadas con la falta de aislamiento de la fachada; una adecuada reforma de la misma junto con la cubierta también debería eliminar los problemas de humedades.
Por otra parte la falta de ascensor preocupa a más de 1/3 de los habitantes del barrio.
4.3 Termografías
La termografía es una técnica fotográfica que permite identificar la temperatura superficial del objeto retratado. Cuando se aplica a edificación señala claramente las zonas más calientes (por donde se «fuga» el calor de nuestras viviendas) y que corresponden a defectos de aislamiento o puente térmicos.
Termografía exterior Txonta 25
Si realizamos termografías en el interior de una vivienda podemos determinar de modo no invasivo los valores de aislamiento de la edificación tanto en las fachadas como en los puntos singulares.
En las termografías interiores la interpretación de colores es a la inversa, siendo las partes más frías (azuladas) las que indican las fugas de energía.
También se puede evaluar el riesgo de que se produzcan condensaciones en la superficie de los paramentos interiores.
Termografía interior Txonta 44
A partir de estos datos hemos calculado los valores de aislamiento, de paramentos y de puentes térmicos que posteriormente se utilizarán en los programas de certificación energética:
Txonta Trasmitancias y Puentes térmicos
Recordemos que los puentes térmicos son aquellas zonas de la envolvente de un edificio dónde se produce una drástica disminución del aislamiento térmico.
Pueden deberse a falta de aislamiento (cajas de persiana, contorno de ventanas), a encuentros entre diferentes elementos constructivos (unión fachada-forjado o fachada-cubierta) o a características geométricas (siempre se pierde más calor por las esquinas independientemente del aislamiento).
En los puentes térmicos el riesgo de aparición de condensaciones superficiales es muy alta y por tanto favorece la aparición del moho negro, que puede producir problemas respiratorios o agravar enfermedades como el asma, especialmente en niños y ancianos.
La falta de aislamiento, por tanto, es un problema grave que afecta al bolsillo, a la calidad de vida e incluso a la salud; cualquier reforma que se plantease en estos edificio debería proponer la instalación de nuevo aislamiento y que su disposición eliminase los puentes térmicos.
4.4 Consumo energético.
El sector residencial es un sector clave en el contexto energético actual. En la Comunidad Autónoma del País Vasco, el consumo energético del sector residencial supone un 8% de la demanda energética vasca y el 15% de la factura, es decir, casi 900 millones de euros al año.
La envolvente térmica del edificio son todos los elementos que aíslan la vivienda del exterior, de espacios comunes interiores y de otras viviendas, tales como muros de fachada, paredes interiores o ventanas. Las características de la envolvente térmica influyen de forma decisiva en el consumo de calefacción.
Para analizar la demanda energética de un barrio completo debemos caracterizar una serie de «edificios tipo» para realizar las simulaciones que nos permitan extrapolar los datos en ellas obtenidas a todo el ámbito de estudio. En el caso de Txonta, al encontrarnos diferentes morfologías, las hemos dividido en 6 tipologías.
Para cada uno de estos tipos proporcionamos una serie de parámetros:
4.4.1 Valores térmicos de la envolvente:
A partir de las termografías, valores teóricos y análisis «in situ», se han determinado unos valores «medios» para caracterizar las pérdidas térmicas de los edificios.
Como referencia se comparan con los valores mínimos que la normativa vigente (Código Técnico de la Edificación) fija para edificaciones nuevas (o reformas completas).
Txonta – Valores de la envolvente térmica
Estos son los valores que se han empleado en los programas de simulación térmica y a partir de ellos se obtienen unas demandas teóricas de calefacción y refrigeración.
4.4.2 Calificación energética:
Aquí se compara la demanda final (sumando calefacción y refrigeración) con los valores que se obtendrían aplicando el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Txonta – Calificación energética
Como era previsible, por la edad y falta de aislamiento de los edificios existentes la demanda se dispara hasta casi el doble de la que marcaría la normativa actual.
4.4.3 Porcentaje de pérdidas según elementos constructivos:
También es importante que sepamos cuales son los elementos constructivos por los que se «fuga más calor.
Txonta – Pérdidas térmicas según elemento constructivo
En todos los casos apreciamos, que si bien los valores de fachadas y huecos no son malos, los puentes térmicos suponen un % mayoritario de las pérdidas térmicas. Como veíamos en la parte dedicadas a las termografías, los puentes térmicos no solo son negativos desde el punto de vista energético sino también posibles focos de formación de moho; por lo que deben ser eliminados cuidadosamente en cualquier intervención que se proponga.
4.4.4 Demanda de calefacción (mensual):
Se ha establecido una comparación entre la demanda actual y la que se obtendría aplicando el CTE. De este modo vemos que el aislamiento es un problema de confort y salubridad, pero también de ahorro económico.
Txonta – Demanda de calefacción mensual
Los ahorros aquí reflejados son «teóricos» ya que el consumo final depende mayormente de los hábitos del usuario (horas con la calefacción conectada, ventilación, ocupación, etc) sin embargo la experiencia en muchos otros casos llevados a la práctica nos dicen que se puede reducir el gasto energético a la mitad.
4.4.5 Certificado de eficiencia energética:
A partir de 2013, cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de los mismos, se deberá mostrar el certificado de eficiencia energética al comprador o nuevo arrendatario potencial. Cuando no se disponga de dicho certificado deberá obtenerse de acuerdo a la legislación vigente.
En Txonta hemos utilizado uno de los programas informáticos homologados por el ministerio del industria (CE3x) para realizar las certificaciones energéticas (del edificio completo) sobre las tipologías antes mencionadas.
Txonta – Etiqueta certificación energética
Para obtener este certificado se tienen en cuenta no solo los valores la envolvente térmica sino también el tipo, antigüedad y características de las instalaciones de calefacción y agua caliente (estos datos los hemos obtenido de las encuestas realizadas en el barrio).
En todos los casos se ha obtenido una Letra G, la clasificación más baja, por lo que el margen de mejora de los edificios resulta evidente.
Para cada una de la tipologías analizadas se presenta una ficha que aúna toda esta información:
Txonta – Consumo energético Tipo IIb
5. Propuestas de rehabilitación:
En base a todo el análisis anterior, vamos a proponer una serie de soluciones, centradas sobre todo en el aislamiento térmico de la envolvente y la instalación de ascensores.
5.1 Aislamiento térmico de la envolvente.
Varios de los problemas que más preocupan a los vecinos, como humedades, condensaciones y sensación de frío está relacionados con el déficit de aismiento, especialmente en fachadas y cubiertas.
En cuanto a las carpinterías, tienen una incidencia relativamente baja (entre el 10-15%) en la pérdidas térmicas, y además muchos vecinos ya las han cambiado en los últimos años; por ello no vamos a platear una sustitución generalizada de las mismas.
Para la rehabilitación de las fachadas, la solución más adecuada puede ser un sistema de aislamiento térmico al exterior (SATE)
En las cubiertas, dependiendo de su grado de conservación se incluirá el aislamiento (preferiblemente bajo teja) o se realizará una intervención más importante.
5.2 Instalación de ascensores.
Vamos a dividir el barrio en 4 zonas, según sus tipologías, y en cada una de ellas tendremos una solución diferente para el ascensor.
El objetivo, será en todos los casos, plantear una solución que permita asegurar la accesibilidad completa a todas las viviendas, tal y como recoge la ordenanza de accesibilidad del ayuntamiento de Eibar.
5.2.1 Ascensores zona 1:
La zona 1, que comprende los números 44 al 52 es la que presenta una solución técnica más complicada. La falta de espacio, tanto en la parte delantera, hacia la calle Txonta, como la trasera con una empinada cárcava dejan muy poco margen; aparte la reducida dimensión de la escalera nos ha llevado a proponer el derribo y completa reconstrucción de la escalera hacia el exterior, dejando espacio en el interior para la instalación del ascensor.
5.2.2 Ascensores zona 2-3:
Todos los edificios de las zonas 2 y 3, que ocupan la parte central de la calle Txonta, del número 25 al 42, tienen grandes simiitudes entre sí, por lo que vamos a tratarlos como una única unidad.
En este caso, la solución es notablemente más sencilla que la anterior; en el portal hay que eliminar varios escalones y derribar el primer tramo de escalera; pero posteriormente, el ascensor de acopla perfectamente a un hueco o «cuello» del patio permitiendo mantener intecta la escalera.
Hay que tener en cuenta que esta solución supone la ocupación (y consecuente expropiación) de unos 10m2 de lonja en planta baja. La ordenanza de accesibilidad de Eibar recoge los tramites necesarios para llevarlo a cabo.
5.2.3 Ascensores zona 4:
Esta zona alberga un único edificio; el número 17, que, en cierto modo, resulta un caso intermedio entre los anteriores. Tipológicamente se parece a la zona 2-3; pero el patio no permite alojar un ascensor en él. Por ello, la solución propuesta pasa por reconstruir completamente el núcleo de comunicaciones vertical con la construcción de nueva escalera y ascensor.
6. Gestión y financiación:
Conocidas las soluciones técnicas más adecuadas para cada caso, vamos a repasar las posibilidades de gestión y financiación que existen para impulsar estas reformas.
6.1 Inspección técnica de edificios.
Todos los edificios analizados en este estudio son anteriores a 1.965 por lo que es obligatorio que cuenten con la ITE para finales de 2.015; aparte de ello, es necesario para solicitar subvenciones.
Tenéis más información sobre la ITE aquí.
6.2 Financiación de las obras.
Txonta – Financiación de las obras
Evidentemente la mayor parte de la financiación debe ser aportada por los vecinos; sin embargo existen subvenciones y préstamos que pueden aliviar esta carga financiera; el objetivo es analizar cuáles son las ayudas más adecuadas a cada caso.
Tipos de subvenciones
Entre las subvenciones podemos distinguir dos categorías principales; las colectivas, que se otorgan a la comunidad y que generalmente exigen el cumplimiento de algún estándar técnico (como asegurar la accesibilidad completa o alcanzar un determinado nivel de aislamiento térmico) y las personales, que están asociadas al nivel de renta y composición de la unidad familiar.
Algunas de las subvenciones a las que pueden optar los vecinos de Txonta
Hemos elaborado unos presupuestos preliminares de las obras descritas en el documento y analizado las subvenciones y vías de financiación más adecuadas.
Presupuestos Zona 2-3
La previsión de gastos se ha organizado en tres columnas; una primera para la instalación de ascensor; la segunda para la rehabilitación de la envolvente y la tercera para una obra completa. Estos son los costes brutos globales y por vivienda para cada opción.
Incialmente hemos analizado las subvenciones colectivas a las que se puede optar en función de las obras.
Simulaciones de algunas de las subvenciones, tanto personales como colectivas que que pueden solicitar
En cuanto a las subvenciones personales, al depender de la renta y composición de la unidad familiar hemos hecho unas simulaciones para algunas de las unidades familiares posibles.
Resumen de subvenciones para zona 2-3
Finalmente presentamos un gráfico resumen; en la columna gris se presentan los gastos brutos (sin obtener ayudas), en la columna azul tras recibir subv. colectivas y en la columna verde, con subv. personales.
Se han trazado dos líneas horizontales en el límite de gasto mensual por hogar de 50 y 100€/mes·vivienda; que nos dan una idea de cual factible, desde el punto de vista de la viabilidad económica.
7. Conclusiones y estrategia a futuro:
Hemos repasado las soluciones técnicas necesarias para rehabilitar los edificios del barrio de Txonta asegurando una adecuada calidad de vida para sus habitantes; también hemos conocido los costes aproximados de las soluciones y posibles vías de financiación para hacer más viables las operaciones; no obstante, a partir de este momento se abre un proceso de trabajo, más particularizado con los vecinos, con el fin de que el este estudio de el paso, difícil y costoso pero necesario, del papel a la realidad.
Toda la documentación generada en este proyecto es accesible en este link.
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