Berritu San Fausto: criterios para la rehabilitación sostenible de un barrio.

1. Introducción:

El barrio de San Fausto en Durango con sus más de 500 viviendas fue construido a finales de los años 50 y tiene notables carencias, principalmente en cuanto a la accesibilidad (ausencia de ascensores) y su deficiente comportamiento energético.

El Ayuntamiento de Durango en colaboración con la sociedad pública Ihobe, nos ha encargado un estudio que servirá para determinar las pautas y alternativas disponibles para la renovación de los edificios este barrio, con el fin de mejorar la accesibilidad y eficiencia energética de los mismos.

Toda la información correspondiente al proyecto: estadísticas, planos, encuestas, propuestas definitivas, etc, puede descargarse en la web del ayuntamiento de Durango.

Esta actuación se integra en el programa BERRINGURUMENA 2012 , de apoyo a iniciativas pioneras en el campo de la mejora ambiental.

Se pretende que este estudio se convierta en una experiencia piloto cuyas conclusiones sean extrapolables a otros barrios de Durango y a otros municipios de Euskadi.

El barrio de San Fausto ha sido el elegido para este estudio por razones técnicas, urbanísticas y tipológicas. No obstante el estudio quiere respetar y fomentar los valores arquitectónicos, urbanísticos y el “carácter” del barrio.

Viviendas típicas del Barrio San Fausto – Durango

2. Objetivos generales:

Los objetivos generales de este estudio están muy relacionados con las tres esferas de la sostenibilidad:

Beneficios de la rehabilitación sostenible respecto a las tres esferas de la sostenibilidad

3. Metodología:

La metodología empleada para realizar este estudio puede ser extrapolable a barrios o zonas de otros municipios, al igual que muchas de las conclusiones extraídas del estudio a nivel global.

El procedimiento empleado para la realización del trabajo se basa en la retroalimentación, participación y colaboración de los vecinos. Para ello, en todas las fases del proyecto se incorpora como agente indispensable, la participación ciudadana.

Metodología general de Participación vecinal

Así, mediante la obtención de encuestas, estadísticas y la divulgación del proceso en reuniones informativas se logra su intervención e implicación en el proceso.
El proyecto se ha ido enriqueciendo durante su creación logrando un resultado más acorde con la realidad actual del Barrio:

Metodología específica para el proyecto Berritu San Fausto

El estudio se ha estructurado en tres grandes fases o partes que enunciamos a continuación:

1º Parte: Análisis
Para obtener una imagen lo más acertada posible del barrio, sus problemas, necesidades y potencialidades.
Se desarrollará a partir de los siguientes trabajos:

• Levantamiento de planos generales y tipológicos, a partir de los existentes en el ayuntamiento de Durango y de mediciones tomadas ”in situ”.
• Obtención de datos estadísticos (Eustat, Aytº Durango, encuestas realizadas a los vecinos y a las comunidades de propietarios, etc..).
• Caracterización energética de la envolvente con la realización de termografías, comparadas con consumos reales y simulaciones informáticas.

2ª Parte: Propuestas de mejora:
A partir de las informaciones obtenidas en el análisis se propondrán mejoras concretas:

• Accesibilidad plena a los edificios, con las instalación de ascensores y supresión de toda clase de barreras arquitectónicas.
• Mejora de la Eficiencia Energética, dotando a los edificios del adecuado aislamiento.
• Posibles Ampliaciones para mejora de la Habitabilidad
• Estudio de Redensificación con la adición de una planta más como técnica de financiación de las obras.
• Introducción de las necesarias Modificaciones Urbanas.
• Estudio de viabilidad sobre diferentes fuentes de Energía Renovable.

3ª Parte: Gestión y Financiación:

• Posibilidades de gestión y financiación para permitir la incorporación de estas propuestas.
• Estudio de las diferentes subvenciones públicas
• Posibilidad de implicación de empresas privadas
• Líneas de financiación tolerables para la población media
• Propuesta de ayudas directas para casos extremos.

Berritu San Fausto – Fases del Proyecto

4. Propuestas concretas de mejora:

A partir de toda la información recopilada con anterioridad y teniendo especial consideración
con los problemas indicados por los propios vecinos, vamos a proponer una serie de mejoras
que se pueden aplicar en el barrio, identificando también su coste, posibilidades de financiación,
retorno de la inversión etc.

4.1. Mejora de la accesibilidad. Instalación de ascensores

Mejora de la accesibilidad. Instalación de ascensores

4.2. Mejora de la eficiencia energética. Aislamiento térmico

Mejora de la eficiencia energética. Aislamiento térmico

4.3. Mejora de la habitabilidad. Ampliación de las viviendas

Mejora de la habitabilidad. Ampliación de las viviendas

4.4. Mejora de la financiación. Redensificación.

Mejora de la financiación. Redensificación.

4.5. Mejora de la Salubridad. Renovación de la red de saneamiento

Mejora de la Salubridad. Renovación de la red de saneamiento

4.6. Mejora de la calidad urbana. Reurbanización y peatonalización

Mejora de la calidad urbana. Reurbanización y peatonalización

5. Conclusiones de las propuestas de mejora:

Resulta evidente que el coste de las medidas propuestas es importante, pero también hemos de tener en cuenta que cada una de ellas proporciona retornos, bien sean en aumento de confort, revalorización de la vivienda o ahorros directos en la factura energética.

Vamos a organizar los datos en una tabla, indicando en rojo los gastos necesarios para llevar a cabo las reformas y su posterior mantenimiento, y en azul las revalorizaciones y ahorros directos que proporcionan las mismas:

San Fausto – Opciones de mejora – Análisis cuantitativo

Como vemos, la partida de ascensores es la más onerosa, pero también la que aporta una mayor revalorización de la vivienda.
En el caso del aislamiento, no se llega a compensar el gasto inicial, pero hemos de considerar la fuerte mejora en el confort que supone y los prácticamente nulos gastos de mantenimiento, por lo que los retornos de esta inversión se prolongarán mucho más allá de los 10 años considerados en la tabla.

Pero, aparte de estas consideraciones puramente económicas podemos plantear un análisis cualitativo de las propuestas; y así podemos hablar de las mejoras en la usabilidad, confort y salubridad de las viviendas:

San Fausto – Opciones de mejora – Análisis cualitativo

La instalación de ascensores (accesibilidad) y aislamiento (eficiencia energética) se consideran objetivos estratégicos en el desarrollo de la rehabilitación sostenible por tanto las instituciones vinculan fuertemente la concesión de subvenciones a estas dos reformas.
Evidentemente serán los vecinos, en función de estos datos y la situación particular de cada comunidad, los que decidan en qué plazo y cuáles de estas medidas se aplicarán en cada caso.

6. Gestión y financiación:

Para ayudar a los vecinos en el difícil proceso de pasar del estudio a la realidad de las obras, el ayuntamiento de Durango, a través de la sociedad pública Durango Eraikitzen pretende articular un servicio de información directa para las comunidades que se decidan a avanzar en este proceso.

Evidentemente conseguir el capital para un proyecto tan ambicioso como este no es tarea fácil; en este caso nos encontramos con cuatro agentes principales en la financiación:

Agentes de financiacion

I. Los vecinos:

Que son los que en último caso deben impulsar el proceso de rehabilitación y asumir los costes que les correspondan.
Para ayudarles en esta tarea el servicio de gestión municipal puede proporcionar un estudio personalizado y asesoramiento en instrumentos de financiación colectivos (préstamos protegidos)

II. Entidades privadas:

Serían empresas de servicios energéticos, promotoras, constructoras; con capital privado o mixto que pueden asumir algunos costes (implantación de energías renovables) y gestionar las plusvalías generadas por la redensificación.

III. Ayuntamiento de Durango:

Que puede emplear fondos propios para realizar las obras de reurbanización y mejora de las infraestructuras urbanas.

IV. Administraciones públicas:

Con los diferentes programas de subvenciones que existen para financiar las operaciones de rehabilitación energética.

El objetivo de esta estructura de financiación es que el coste final para cada vecino (la columna verde que vemos en el gráfico inferior) se reduzca de manera ostensible, aumentando la viabilidad de la propuesta:

Estructura de inversiones

6.1 Subvenciones:

Existe un abanico muy amplio de ayudas que cubren diferentes aspectos de las reformas y están gestionadas por varias administraciones: Gobierno Central, Gobierno Vasco, EVE, Ayuntamientos, etc; además muchos programas se renuevan cada poco tiempo alterando las cuantías y condiciones de acceso.

En este mismo blog podéis consultar algunas de las principales subvenciones con las que podéis contar.

6.2 Cuotas de participación y mayorías:

Hasta hace muy poco tiempo, para acometer algunas de estas reformas era necesaria la unanimidad; lo que acababa bloqueando muchas iniciativas; recientemente se ha modificado la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL para definir una serie de mayorías suficientes para poner en marcha estas reformas.

Un resumen del nuevo texto legislativo podéis verlo en el siguiente cuadro:

Mayorías cualificadas aprobación reformas

Algunas ayudas públicas, como el PLAN RENOVE, priorizan las subvenciones a aquellas iniciativas que alcancen un mayor porcentaje de aceptación entre los vecinos.

6.3 Escenarios de financiación:

De entre las propuestas definidas anteriormente, cada comunidad de vecinos podrá elegir las que mejor se adapten a sus necesidades y posibilidades; podemos definir una serie de escenarios según las mejoras que se decidan aplicar:

• A1: Ascensor y saneamiento
• A2: Aislamiento y saneamiento
• A3: Ascensor, aislamiento y saneamiento. Esta sería la propuesta mínima que resuelve los problemas más importantes detectados en la fase de análisis.
• A4: Añadir al A3 la ampliación adosando una galería a la vivienda
• A5: añadir al A3 la propuesta de una nueva planta.
• A6: Todas las propuestas de mejora.

A partir del escenario elegido y el tipo de unidad familiar y sus ingresos se pueden analizar diferentes escenarios de financiación:

Escenario de financiación

Este tipo de análisis, realizado sobre una comunidad concreta o un grupo de ellas es un instrumento muy adecuado para que los vecinos puedan elegir la opción más adecuada a sus intereses (y su bolsillo)